VERSO LA RIFORMA DEL DIRITTO CONDOMINIALE

Il 26 gennaio 2011 è stato approvato in commissione Giustizia del Senato il disegno di legge n. 71/2011 con il quale si intende riformare profondamente la disciplina del condominio, fondata ormai su norme non più al passo con i tempi.
Il nuovo disegno di legge si prefigge innanzitutto di trasferire in norme di legge i principi giurisprudenziali della Suprema Corte che via via nel corso degli anni sono venuti a stratificarsi in materia.
Ad esempio si individuano possibili modifiche all'articolo 1117 codice civile elencando in modo più preciso le parti comuni dell'edificio:
" L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1117. - (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, i sottotetti, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso l’insieme degli elementi architettonici e decorativi dei balconi;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, gli impianti centralizzati;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini»."

L'introduzione di un articolo 1117 bis c.c. ha l'intento di ampliare la nozione stessa di condominio, includendo in essa espressamente i condomini orizzontali, costituiti ad esempio da più villette a schiera, e i supercondomini.

Per alcune materie potrebbero essere stabilite maggioranze assembleare particolarmente basse, al fine di rendere più snella la gestione del condominio: potrebbe essere ad esempio sufficiente la maggioranza di 1/3 del valore dell'edificio per eliminare eventuali barriere architettoniche presenti nell'edificio.
Anche riguardo all'amministratore si profilano all'orizzonte alcune possibili modifiche: ad esempio l'amministratore sarà obbligato ad agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali, a pena di solidarietà con gli inquilini morosi, sia per le somme non riscosse sia per gli eventuali danni che da tale omissione dovessero derivare al condominio.
Altre novità ipotizzate riguardano la durata in carica dell'amministratore che dovrebbe passare da uno a due anni.
Risulteranno inoltre riformati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell'assemblea nel senso di uno snellimento del funzionamento di tale organo.
Modifiche potrebbero riguardare anche le modalità di impugnazione delle delibere assembleari.
L'iter legislativo prosegue.